央廣網(wǎng)北京3月27日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，萬科是地產(chǎn)公司的“龍頭”。它的動向引人注目。今天上午，萬科舉辦2016年業(yè)績發(fā)布會。萬科董秘朱旭指出，去年中國的城鎮(zhèn)化比例是56%，預(yù)計2050年可以達(dá)到75%的水平，這說明還有將近20個點的成長空間。今后十年，中國城市還將新增1.7億城鎮(zhèn)人口，將帶來龐大的居住及配套需求，但絕大部分將集中在基礎(chǔ)設(shè)施完善、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市圈，這些地方住房短缺的情況短期內(nèi)不會消失。

　　雖然發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場前景樂觀，但萬科也對房價表明了審慎的態(tài)度。昨天萬科在年報中附上了一封“致股東信”。表示2016年10月，國家對部分熱點城市出臺針對性的調(diào)控政策，萬科有充分的理由感到欣慰，這一次調(diào)控是及時的，也是完全必要的。讓過熱的市場適度降溫，對穩(wěn)健經(jīng)營、有志于長期發(fā)展的企業(yè)來說，無疑是一個利好。

　　萬科還表示，由于部分城市房價、地價持續(xù)調(diào)整，公司基于審慎的財務(wù)策略，已經(jīng)對12個城市的13個項目計提了“跌價準(zhǔn)備”。這些項目主要集中在南充、湛江等三、四線城市。由于這些城市今年房價還可能下跌。萬科在去年底為存貨跌價準(zhǔn)備為13.8億元現(xiàn)金，比2015 年底增長 82%。

　　萬科認(rèn)為，在主要城市房屋市場再度升溫的同時，土地市場的表現(xiàn)更為激進(jìn)，“面粉貴過面包”不再是個案，而已經(jīng)成了普遍現(xiàn)象。這足以令開發(fā)企業(yè)進(jìn)退維谷，陷入焦慮之中。買高價地，意味著承擔(dān)未來的經(jīng)營風(fēng)險；不買，則可能現(xiàn)在就被擠出市場。對于中國房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何面對2016年的市場繁榮，并非一個輕松的話題。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此做出分析與評論。

　　楊紅旭：“萬科是中國樓市的龍頭企業(yè)，其城市布局廣泛，涵蓋了一、二、三線，中、東、西部，所以，它的業(yè)績變化包含其企業(yè)觀點，值得行業(yè)內(nèi)的人士參考。

　　首先，萬科關(guān)于城鎮(zhèn)化率的推進(jìn)，包含人口的分布上，我認(rèn)為基本上是靠譜的。因為中國的城鎮(zhèn)化率是56%，發(fā)達(dá)國家一般會達(dá)到70%左右步入平穩(wěn)階段。目前，我國還有15到20個百分點達(dá)到平穩(wěn)水平，我認(rèn)為可能10年到15年基本上會進(jìn)入平穩(wěn)階段。那么，人口的分布是有規(guī)律的，當(dāng)一個國家城鎮(zhèn)化率達(dá)到30%以上，其主要反映是農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)變，向城市集聚；當(dāng)人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%以上，其人口的流動是從農(nóng)村流向中小城市，同時還有中小城市人口流向大城市的趨勢。所以，目前中國的格局是城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%以上，向大都市、城市群以及都市圈集聚的速度會進(jìn)一步加速。

　　其次，萬科在公告中也提出了對12個城市作出房價下跌的‘準(zhǔn)備’，這反映出中國的樓市目前區(qū)域差異非常嚴(yán)重。一方面，一、二線城市房價經(jīng)歷了一輪暴漲，目前國家正在‘潑水救火’；另一方面，三、四線的政策方針是去庫存，讓農(nóng)民工進(jìn)城，推進(jìn)城鎮(zhèn)化，很多地方的樓市依然平穩(wěn)。由此看來，中國樓市的分化特別嚴(yán)重。

　　再者，萬科公告中對于調(diào)控也有自己的觀點和認(rèn)知。其一，萬科的表態(tài)說明其對于政府的政策表示歡迎，基本與政府政策保持一致，這反映出萬科作為龍頭企業(yè)，比較尊重政府抑制房價過熱的政策。其二，萬科在全國很多城市布局，一貫的方式是理性穩(wěn)健，它不會像個別企業(yè)一樣瘋搶‘地王’，有時候很激進(jìn)。萬科一直是平穩(wěn)發(fā)展的，會順著房地產(chǎn)的周期性波動采取相應(yīng)的應(yīng)對策略，這樣的話，它必須要跟政府為友，尊重政策，跟著政策的方向去變化。目前國家在抑制樓市過熱，部分城市的房價過快上漲，在這些地區(qū)，萬科的拿地策略已開始趨于理性和謹(jǐn)慎，這都反映在從萬科的年報當(dāng)中。我們通過萬科的視角可以看到整個中國樓市的一些特征和現(xiàn)狀。”

　　經(jīng)濟(jì)之聲：對于最新發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)和辦公樓管理的公告，其中個人在購買商業(yè)類項目時也受到限制，而且不能申請商業(yè)銀行貸款，您對此如何評價？

　　楊紅旭：“這個政策對于商辦類的管制特別嚴(yán)，我認(rèn)為其苗頭源于去年年底上海開始整治商辦類的項目，因為商住房項目很多都是違規(guī)的，為什么違規(guī)？商住房的土地用地性質(zhì)是商業(yè)或辦公，甚至廠房工業(yè)用地，年限一般是40年或50年；而住宅用地就是居住用地，其用地年限是70年；二者的功能、設(shè)施是不一樣的，比如住宅煤電氣都有，但商辦類是不允許通煤氣的。另外，住宅用地分割不需要小面積分割，因為住宅套間是有衛(wèi)生間的，但商辦類不允許有很多衛(wèi)生間，還有消防功能方面的要求。還有，商辦類商住房不能落戶，也不可以上對口學(xué)校，同時，商住房契稅高，它有房產(chǎn)稅、土地增值稅，在進(jìn)行交易時還有較高的所得稅等，這都是區(qū)別。

　　那么，北京的限購特別嚴(yán)厲，基本上想把房子賣出去，只能賣給單位不能賣給個人，對個人也可以賣，但是要求很嚴(yán)，比如說在北京要同時具備沒有房子、沒有買過住宅和商住房、連續(xù)五年的繳納社保等條件。所以，商住房的需求大幅萎縮，我估計商住房的價格會出現(xiàn)短中期的下跌。北京跟其他城市不一樣，其商住房在過去幾年建的很多，去年賣了4萬多套的商住房，這對于北京商住房大規(guī)模市場來講，壓力是很大的，未來一段時間會出現(xiàn)震蕩式下跌，我估計到明年，部分商住房價格會跌30%左右。至于其他城市，我認(rèn)為北京出臺這樣嚴(yán)厲的政策之后，其他大城市應(yīng)該會有所跟進(jìn)，但力度可能沒北京這么嚴(yán)。只有這樣，才能使中國的房地產(chǎn)市場不管是住宅、商住還是商辦，都能符合相關(guān)的法律法規(guī)。過去，相關(guān)地方部門可能監(jiān)管不是很嚴(yán)，甚至個別地區(qū)的某些官員跟開發(fā)商有所謂的一些‘內(nèi)幕交易’，那么，從現(xiàn)在開始，商住房、商辦類領(lǐng)域就應(yīng)好好治理整頓，使行業(yè)真正能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定健康的發(fā)展。”

　　經(jīng)濟(jì)之聲：您認(rèn)為在這么嚴(yán)厲的調(diào)控下，北京市的房價是否會開始調(diào)整？

　　楊紅旭：“北京的房價此輪大漲主要從去年春節(jié)后開始，對于這波上漲，我認(rèn)為直接違背了‘房子是用來住的，不是用來炒的’的精神。在經(jīng)歷‘3·17’新政、限制學(xué)區(qū)房、打擊中介以及限制離婚等一系列政策后，我認(rèn)為北京樓市成交量會很快出現(xiàn)大幅萎縮，房價在未來兩三個月會高位盤整，下半年估計要跌一點，因為政策太嚴(yán)而導(dǎo)致需求面大幅萎縮。”